Aprenda como ganhar dinheiro com os Fundos de Investimento Imobiliário

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Aprenda como ganhar dinheiro com os Fundos de Investimento Imobiliário

Investir em imóveis pode ser uma forma bastante profícua para quem quer aumentar o patrimônio de forma segura e sem muitos riscos. Cada vez mais pessoas compram casas ou apartamentos não apenas movidas pelo chamado “sonho da casa própria”, mas também para proporcionar uma rentabilidade no futuro.

Se a possibilidade de aumentar patrimônio seduz, a capitalização do investimento desanima na outra ponta do negócio. Isso porque a liquidez é baixa, isto é, você não terá um retorno tão rápido. Afinal, comprar e vender imóveis não é algo que ocorre de um dia para o outro, envolve questões complexas que podem até mesmo tirar parte dos seus lucros.

Uma alternativa para fugir desse problema é conhecer os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), um verdadeiro “condomínio de investidores” que aplicam seus recursos em qualquer tipo de negócios de base imobiliária, seja em empreendimentos imobiliários em construção, seja em imóveis prontos e que podem render uma boa grana, casos de hospitais, edifícios de escritórios e shopping centers. É possível também realizar investimentos dos recursos do fundo na compra de títulos relacionados a empreendimentos no setor, casos das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou dos Certificados Recebíveis Imobiliários (CRIs).

 

 

Como funciona esse tipo de investimento?

Esse conglomerado de investidores se une para adquirir o todo ou cotas daquele imóvel, com o objetivo de obter lucros por meio da exploração da locação, arrendamento, venda do imóvel, entre outras modalidades imobiliárias.

Agora, mesmo se você for o titular de uma das cotas, não pode exercer nenhum poder real sobre o imóvel ou o empreendimento que faz parte do fundo. E aqui está a grande diferença de você contatar uma construtora ou imobiliária e comprar um apartamento ou casa direto na fonte, que você tem o controle total daquele imóvel, seja ele pronto ou na planta. Neste caso, o imóvel que você possui cota está atrelado a um fundo gerido por uma equipe que vai procurar rentabilizá-lo e dividir os rendimentos entre os cotistas.

Mas você deve estar se perguntando: como funcionam os fundos imobiliários? Bem, calma, pois é menos difícil do que pode aparentar. E justamente por ser bastante simples e acessível, cada vez mais pequenos investidores têm entrado nesse tipo de aplicação. Basicamente, a operação ocorre de forma semelhante ao mercado de ações, afinal de contas, suas cotas são negociadas na Bolsa de Valores.

É possível comprar cotas nas chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no que é conhecido como mercado secundário, cuja operação pode ser feita online por meio das corretoras de valores.

Ao adquirir a cota, você fará parte de um grupo de investidores responsáveis por um imóvel. Esse “condomínio” será gerido por uma empresa que irá negociar cotas, pagar as taxas e distribuir os rendimentos entre os participantes (veremos mais adiante sobre isso).

Vantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário

A grande vantagem desse tipo de investimento é a valorização das cotas, que pode permitir que você venda sua parte por um dinheiro maior em relação aquele que você investiu para participar do fundo.

Outro ponto extremamente positivo para quem adere aos Fundos de Investimento Imobiliário é o fato de poder receber mensalmente o lucro líquido do imóvel adquirido. Assim como se você estivesse alugando um imóvel, você tem direito a parte do lucro, junto dos demais “condôminos” do fundo. Cerca de 95% do lucro líquido é repartido entre os cotistas.

Como se pode ver, a liquidez é importante e se coloca como uma das principais vantagens para quem investe nesse tipo de fundo. Como já mencionado, a compra e venda de imóveis é mais demorada e complexa, enquanto que nos fundos a cota é bem mais simples de ser negociada, justamente por ser semelhante ao mercado de ações. Isso pode ser bastante atrativo para aquelas pessoas que possam precisar reaver os recursos aplicados em algum momento.

Possibilidade de risco nesse tipo de investimento

Como todo negócio que envolve ações, há riscos também nos fundos de investimento imobiliário. Especialmente levando em conta a atual crise econômica, que pode acabar impactando todo o setor. Um exemplo disso é a queda no preço dos imóveis, que pode fazer com que os valores das cotas percam liquidez.

O mesmo vale para a taxa de ocupação dos empreendimentos que fazem parte do fundo. Se tiver muitas salas vazias em um edifício comercial, por exemplo, isso vai afetar o valor do prédio e das cotas. Para os casos de imóveis em construção, o atraso na realização das obras certamente irá dificultar um acréscimo do preço e, consequentemente, a distribuição dos dividendos aos membros do “condomínio” de investimento.

Outra complicação para quem adere a esse tipo de investimento é o que os especialistas chamam de risco de liquidez. E como isso ocorre? Bem, como você faz parte de um grupo de investidores em determinado imóvel ou empreendimento, isto é, você é membro de um “condomínio fechado”, não é permitido que você resgate as suas cotas.

Esse tipo de situação é permitido apenas no caso de liquidação do fundo, definido em assembleia geral por todos os cotistas, ou ainda nos casos em que o investimento tenha um prazo definido. Ao término desse período é possível, então, fazer o resgate.

A única maneira de você se livrar desse fundo e reaver seu dinheiro é vendendo sua cota para outro investidor. Ao mesmo tempo que você poderá receber um valor maior do que investiu, o mesmo ao contrário poderá ocorrer, ou um maior tempo para conseguir encontrar um comprador, dependendo da época.

Custos e tributos dos fundos imobiliários

Os rendimentos recebidos nessa modalidade de investimento são isentos de Imposto de Renda (IR) para os investidores pessoa física. No entanto, há uma pegadinha aqui. Isso porque, para que a isenção se configure, é preciso atender algumas condições impostas pela Lei 11.196/05 e dispostas a seguir:

– O cotista deverá ter menos de 10% das cotas do fundo;

– O fundo de investimento precisará ser formado por, pelo menos, 50 cotistas;

– Cotas deverão ser negociadas exclusivamente na Bolsa de Valores ou em um mercado de balcão organizado.

Já no caso de compra e venda de cotas, caso haja um ganho de capital em uma dessas operações, é preciso arcar com o imposto de 20% sobre os lucros.

Com relação aos custos, é preciso estar atento, pois há uma série de taxas embutidas nesse processo e que deverão ser levadas em conta antes da decisão de aplicar nos fundos de investimento imobiliário.

O primeiro deles é a taxa de administração, que paga a estrutura responsável pela gestão do fundo e a distribuição dos rendimentos. Esse valor varia de acordo com o fundo e a instituição responsável.

Há também a taxa de performance, que é cobrada pela equipe que gere o fundo em como forma de remuneração extra pelo resultado alcançado. Existe ainda a taxa de colocação, que é uma espécie de comissão pela comercialização das cotas do fundo. Por último, vale atenção para uma provável cobrança de ágio na negociação dos imóveis, algo nem sempre fácil de se notar.

Como se vê, há mais vantagens do que desvantagens em aplicar em fundos de investimento imobiliário, podendo ser uma ótima saída para alcançar uma rentabilidade alta em um menor intervalo e tempo. Mas, claro, vale tomar certas precauções para não angariar problemas ao invés de lucros. Por tudo isso, é importante fazer uma boa pesquisa antes de entrar nesse tipo de fundo. E leia tudo o que envolve a proposta, regulamento, prospecto, pois ali constam detalhes importantes que poderão ajudar na sua tomada de decisão.

 

 

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